私が現在住んでいるのは昔は竜宮城と呼ばれた南海の島の海岸傍の村だが、村というより今は大きな市の一部である。しかし実質的には村だ。で、その村の住民の半数くらいは都市部に引っ越していて、村の住居の半分以上が空き家である。その中には完全に廃墟になった空き家も多い。
で、下の記事は、その空き家問題の参考資料として載せるだけで、記事後半（法律問題など）は面倒くさいのでまったく読んでいない。
わりと風光明媚なところなので、私が大金持ちならこの村のすべての空き家を買い占めるところである。住居を建て替えて小金持ちが老後を過ごす「シルバータウン」にすれば金儲けにもなると思うが、日本政府が買い上げないだろうか。

（以下引用）


2023年07月05日12:29
カテゴリライブドアニュース
放置したままの｢空き家｣は巨大リスクの塊になる
ライブドアニュースより
https://news.livedoor.com/article/detail/24550128/
これから空き家だらけになるかもですね。
＜転載開始＞
2023年7月5日 5時50分 東洋経済オンライン

（イラスト：郄胗浩太郎）

社会変化に伴って、ごく普通のビジネスパーソンが法的なトラブルに巻き込まれたり、会社でトラブルの対応に迫られたりするケースが増えてきた。『週刊東洋経済』7月3日発売号では「生き残るための法律術」を特集。ビジネスパーソンにとって、こうした時代に必要となる法リテラシーや法知識をまとめた。



空き家の増加とその放置が問題となっている。


空き家を放置した場合、①資産価値が下落する（風通しが悪いなどの理由から建材が劣化し、修繕費用が増大する）、②不審火や放火のリスクがある（隣家や周辺地域に延焼するおそれ。その場合、所有者は多額の損害賠償責任を負わされるリスクがある）、③倒壊のリスクがある、④ゴミの投棄や悪臭・害虫・害獣が発生するリスクがある、⑤特定空き家（倒壊など保安上著しく危険となるおそれや、衛生上有害となるおそれのある空き家）に指定されるリスクがある。

②の場合、多額の損害賠償責任を負わされるリスクがあるほか、⑤の特定空き家に指定された場合、固定資産税の軽減措置の対象から除外され、固定資産税が大幅（最大6倍）に上昇する。

どのような対策を講じるべきか
このように空き家を放置した場合、大きなデメリット、リスクが生じるが、どのような空き家対策を講じるべきか、よくわからないという人が多いだろう。そこで、空き家対策として、何をするべきか述べてみたい。



空き家は、往々にして物があふれている。不要な物、取っておきたい物、重要書類を選別し、まずは不要な物を処分する。重要書類は場所を決めて保管する。次に、どのような空き家かを確定する。以下の資料を集めるのがよい。

登記事項証明書（不動産の所在や権利関係を証明する書類。法務局の窓口やネットサービスで取得できる）、固定資産評価証明書（固定資産税、都市計画税を確認することができるもの。市区町村の役所などで取得できる）、購入時や建築時の書類、空き家が借地上に立っている場合は土地賃貸借契約書、マンションの場合はマンション管理規約（マンションを適切に維持、管理するためのルール。マンション管理組合や管理会社から取得することも可能）。



隣地との境界に要注意
空き家はトラブルの温床にもなる。その原因もチェックする。

まず、空き家の購入時や建築時の資料、登記事項証明書などから、空き家が建てられた年を確認する。建築年が1981年（昭和56年）以前の場合は旧耐震基準の建物と推測できる。この場合、空き家は倒壊するリスクがあり、専門家への相談や空き家の補修工事が必要になることがある。

次に、隣地との境界を確認する。境界が曖昧な場合、隣地とのトラブルに発展するおそれがある。空き家の売却が困難になる場合もある。確定には時間のかかることが多いため、早めに確認したい。

次に隣地への越境がないか（樹木や家屋のひさしなどが隣地に越境していないか）。越境がある場合は「越境部分を切る」、あるいは隣地の方との間で、「越境に関する覚書」（越境の解消時期や損害賠償など、越境に関する合意内容を記した書面）を作成するとよい。

高低差のある敷地では、崖側を支える擁壁が劣化している可能性もある。擁壁にひび割れなどの劣化が認められる場合、家屋倒壊の危険性があり、空き家売却に悪影響を及ぼす（買い手がつかない、売却額が低くなる）ので、直ちに擁壁の補強工事を行う。

空き家が借地上に立っている場合は、土地賃貸借契約書を確認しよう。ここでは賃貸期間と地代を確認する。空き家を売却する場合、地主の承諾を得る必要があり、地主との良好な関係を維持したい。賃貸期間満了の場合、更地返還が原則であり、空き家の解体費用を負担しなければならない。その際は、解体費用を免除してもらえるように地主と交渉する、あるいは土地賃貸借契約を更新することも検討する。

水道管やガス管の埋設状況も確認する。他人の敷地を通っている場合、協議が必要になる。水道管、ガス管の移設工事を検討する。

空き家がマンションの場合、マンション管理規約を確認する。マンションの利用に当たりどのような取り決めがなされているか、管理費、修繕積立金などの負担はいくらか、滞納がないか、管理会社の連絡先や担当者名なども確認しておきたい。

こうした策を講じた後、最終的に空き家をどうするか決める。

子供や親戚の中に、「空き家が欲しい、空き家を使いたい」という人がいるか確認する。そのような人がいる場合は、いくらで売却するか、いくらで貸すか、あるいは無償使用（使用貸借）を認めるかを確定する（売買契約書、賃貸借契約書、使用貸借契約書を作成するとよい）。「2年後から使いたい」などの要望がある場合、2年間、定期借家として第三者に貸し出すことなども検討する。

子供や親戚の中に、「空き家が欲しい、空き家を使いたい」という人がいない場合、当面の間、空き家を管理する人を決めておく。そのうえで、空き家を賃貸に出すか、それとも売却するか、最終的な利用方法を決めていく。

定期借家にするか普通借家にするか
賃貸の場合、不要物を捨て、必要な物はすべて搬出し、保管する（保管場所も決める）。そのうえで、クリーニングすればよいのか、内装工事が必要なのか、賃貸業者とも相談をしながら決める。

賃貸の場合は、定期借家にするか、普通借家にするかを検討する。定期借家は、期間満了で賃借人に退去してもらうことができるが、普通借家の場合、高額な立ち退き料が必要になることもある。

空き家のある土地を売却する場合、不動産業者と相談のうえ、空き家を解体せずに古家付きで売却するか、それとも解体し更地として売却するかを検討する。空き家がさほど古くなく、まだ利用できる場合は、古家付きで売却するのも一案だが、空き家が古くそのままでは利用できない場合、解体し、更地にして売却するのが一般的だ（そのほうが買い手がつきやすく、売却金額も高額になる）。

空き家の解体は、土地の利用方法が確定した後に行うほうがよい。更地にしてしまうと固定資産税が高額になり、再建築不可の土地であれば売却自体が著しく困難になってしまうからである。

空き家の利用方法が確定したら、必ず契約書を作成しよう。賃貸借契約書、売買契約書を作ることで、後日のトラブルを未然に防ぐことができる。



（綱藤 明 ： ひかり総合法律事務所 弁護士）